Proces zakupu mieszkania od dewelopera różni się nieco od kupowania nieruchomości z rynku wtórnego – obejmuje on szereg dodatkowych czynności, jak chociażby podpisanie specjalnie skonstruowanej umowy deweloperskiej czy przeprowadzenie odbioru technicznego lokalu. I choć droga od wyboru wymarzonej nieruchomości do jej zakupu wydaje się długa i skomplikowana, nie trzeba się jej bać. Wystarczy poznać poszczególne etapy ścieżki zakupowej mieszkania od dewelopera oraz wiedzieć z czym się one wiążą.
Finanse i wybór
Pierwszym krokiem zmierzającym do zakupu mieszkania od dewelopera jest oczywiście wybór odpowiedniej nieruchomości. Zanim przystąpimy jednak do przeglądania oferty dostępnych na rynku lokali, trzeba zadecydować o tym, jaki będzie sposób finansowania wymarzonego “eM”. Jeśli planujemy nabycie mieszkania za posiadane pieniądze wybór będzie w oczywisty sposób regulowany posiadanym przez nas budżetem.
Zakup nieruchomości można sfinansować zarówno gotówką, jak i kredytem hipotecznym. Wybór metody finansowania często zależy od indywidualnych preferencji i możliwości finansowych nabywców, a także od sytuacji na rynku nieruchomości, która może się różnić w zależności od regionu i zmieniać w czasie.
. W tym wypadku warto więc zacząć od określenia zdolności kredytowej w banku, która da nam punkt odniesienia w zakresie dostępnych możliwości. Pamiętajmy również o tym, że sam koszt nabywanej nieruchomości to zaledwie część wymaganych nakładów, do których trzeba doliczyć wykończenie lokalu deweloperskiego oraz jego zaaranżowanie. Kiedy wiemy już jak wycenił nasze możliwości kredytowe bank, możemy przystąpić do poszukiwania. Najlepiej zacząć oczywiście od przejrzenia dostępnych inwestycji deweloperskich na internetowych portalach. W następnej kolejności możemy udać się na branżowe targi lub po prostu przejść się po okolicy, w której pragniemy kupić nieruchomość, sprawdzając pojawiające się tam inwestycje.
Opinie na temat dewelopera i spotkanie w jego biurze
Wybór interesującej nas nieruchomości warto oczywiście powiązać z zapoznaniem się z opiniami na temat dewelopera, który realizuje inwestycję. Na tym etapie powinniśmy również udać się do jego biura sprzedaży oraz sprawdzić oferowane warunki. To także moment, kiedy (zgodnie z obowiązującą od 2012 roku ustawą deweloperską) mamy prawo wymagać od wykonawcy, by zaprezentował nam prospekt informacyjny inwestycji. Stanowi on cenne źródło wiedzy dla kupującego – wskazując chociażby doświadczenie i zrealizowane już przez dewelopera projekty oraz informuje o tym, czy przeciwko firmie nie są prowadzone postępowania egzekucyjne. Równocześnie jest kompendium praktycznej wiedzy na temat interesującej nas inwestycji – np. odnośnie statusu prawnego działki; planu zagospodarowania przestrzennego tych, z nią sąsiadujących; posiadania przez inwestycję niezbędnych zezwoleń oraz tego czy w promieniu 1 km od jej lokalizacji są planowane nowe realizacje – np. dróg. Prospekt informacyjny wskazuje również przewidywany termin zakończenia projektu oraz przenoszenia praw własności do nieruchomości, a także: kto finansuje realizację oraz w jaki sposób zabezpieczone są interesy kupujących. Co istotne, kiedy jesteśmy zdecydowani na konkretny lokal, deweloper powinien przekazać nam prospekt z częścią tyczącą się naszej nieruchomości – wraz ze wskazaniem standardu, w jakim zostanie wykończona.
Umowa rezerwacyjna i deweloperska
Kolejnym krokiem, który zwykle obejmuje zakup nieruchomości od dewelopera, jest podpisanie umowy rezerwacyjnej oraz wniesienie powiązanej z nią opłaty. Wskazuje ona wyraźnie warunki, na jakich możemy nabyć nieruchomość oraz jej dokładne cechy – tj. cenę, metraż, piętro, numer lokalu oraz czas, w którym obowiązuje nas rezerwacja na lokal. Zwykle zawiera także wzór umowy deweloperskiej, którą podpisujemy później, już w kancelarii notarialnej. Ta stanowi równie ważny dokument, który wskazuje harmonogram realizacji inwestycji, ale także płatności za nieruchomość. Koszty notarialne umowy deweloperskiej są dzielone na pół – pomiędzy nabywcę a dewelopera. Na jej podstawie dokonujemy także wpłaty wartości mieszkania w określonych transzach.
Odbiór mieszkania
Po ukończeniu inwestycji następuje moment, na który kupujący czekają najbardziej – odbiór lokalu. To jednak nie tylko przyjemna, ale i obarczona dużą odpowiedzialnością chwila. To właśnie na tym etapie podpisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym musimy wskazać wszystkie ewentualne wady mieszkania. Tego rodzaju dokument będzie bowiem stanowił podstawę do wyegzekwowania naprawy błędów na koszt dewelopera. Podczas odbioru musimy więc sprawdzić przede wszystkim poprawność działania wszystkich instalacji i przyłączy oraz to czy podłogi, ściany, okna czy drzwi nie posiadają żadnych wad, a także czy są równe i proste. To również moment, w którym weryfikujemy czy standard wykończenia lokalu odpowiada zapisom umowy, a wymiary i zakres przynależnych do niego pomieszczeń są zgodne z projektem. Procedura ta wymaga dużej uważności i wiąże się ze sporą odpowiedzialnością, dlatego warto zaangażować w nią profesjonalną firmę. Po przeprowadzeniu odbioru i spisaniu protokołu deweloper przekazuje nam klucze oraz dokumenty, które będą nam potrzebne np. do podpisania umowy z dostawcą energii elektrycznej.
Umowa ostateczna
Ostatnim etapem kupna lokalu od dewelopera jest podpisanie ostatecznej umowy, która przenosi własność mieszkania na nas. Moment ten następuje dopiero po oddaniu nieruchomości do użytku – jeśli jednak kupujemy już istniejące mieszkanie, możemy podpisać taką umowę szybciej, tuż po zawarciu umowy kredytowej z bankiem. Warunkiem jest tu wyodrębnienie lokalu jako osobnej nieruchomości, pozbawionej obciążeń przez dewelopera, na co musi on mieć zgodę banku, jeśli ten jest zaangażowany w finansowanie inwestycji. Podpisanie umowy kupna mieszkania następuje ponownie u notariusza – w tym wypadku to jednak nabywca ponosi koszty notarialne. Po zakończeniu procedury – w przypadku zakupu mieszkania objętego kredytem – musimy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej oraz zamieszczenie w niej zapisu o hipotece na rzecz banku.
Zakup mieszkania od dewelopera to proces wieloetapowy, dlatego warto być zorientowanym w jego przebiegu i odpowiednio się niego przygotować. Możemy dzięki temu uniknąć wielu błędów oraz zachować czujność w przypadku naprawdę istotnych kwestii. Pozwoli nam to również na skorzystanie ze wsparcia ekspertów na określonych etapach – np. odbioru technicznego lokalu.