Zakup mieszkania od dewelopera to bardzo ważny moment – nie tylko wiąże się on z ogromną inwestycją finansową, a co za tym idzie odpowiedzialnością, ale także z dużym ładunkiem emocjonalnym. Niestety radość związaną z realizacją marzeń zakłócić mogą liczne procedury formalne oraz pojawiające się często wady lokalu. Jak możemy się zabezpieczyć na ich wypadek? Poznając obowiązki dewelopera w zakresie eliminowania usterek oraz możliwości dochodzenia swoich praw.
Mieszkanie nowe, lecz niepozbawione usterek
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego wydaje nam się, że będzie ono pozbawione wad, których możemy spodziewać się po lokalach dostępnych na rynku wtórnym. Niestety praktyka pokazuje, że nawet nowe nieruchomości nie są pozbawione wad, a rzetelne wywiązanie się z zapisów umowy deweloperskiej nie jest wcale rynkowym standardem. Z myślą o konsumentach stworzono liczne narzędzia, które dają możliwość egzekwowania swoich praw w obliczu wykrycia usterek w lokalu. Procedury postępowania różnią się jednak w zależności od momentu, w którym zauważyliśmy występowanie wady. Z jakich narzędzi możemy skorzystać, by dochodzić swoich praw w przypadku odkrycia usterek w mieszkaniu? I przede wszystkim: jaka jest odpowiedzialność dewelopera za nie?
Odbiór technicznym mieszkania
Pierwszym etapem, na którym najczęściej wykrywamy wady lokalu jest jego odbiór techniczny. To moment, w którym, po dopuszczeniu nieruchomości do użytkowania, kupujący ma prawo do dokładnej weryfikacji wywiązania się wykonawcy z zapisów umowy deweloperskiej. Odbiór techniczny lokalu możemy wykonać samodzielnie lub zlecić go profesjonaliście, cedując odpowiedzialność za wykrycie usterek na niego. Wynikiem procedury jest pisemny protokół wskazujący konkretne wady lokalu, stanowiący narzędzie do egzekwowania swoich praw. Jakie są obowiązki dewelopera po wskazaniu błędów na etapie odbioru technicznego? Przede wszystkim ma on 14 dni od podpisania protokołu na uznanie wad lub ich odrzucenie – w drugim wypadku wskazując przyczynę decyzji. Co istotne – jeśli deweloper nie odniesie się do wad we wskazanym terminie, jest to równoznaczne z ich uznaniem. W kolejnym etapie odpowiedzialność wykonawcy obejmuje usunięcie wszystkich, uznanych usterek, w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli nie jest to możliwe w tym terminie – musi on wskazać inny oraz uzasadnić opóźnienie. W przypadku, kiedy deweloper nie wywiąże się z obowiązku kupujący ma prawo wyznaczyć mu kolejny termin. Po następnym niedopełnieniu może samodzielnie usunąć wady, a kosztami obciążyć wykonawcę. To nie wszystko – jeśli usterki lokalu są duże, a deweloper nie usunął ich w kolejnym, wskazanym terminie, kupujący może odstąpić od umowy. Jak tego dokonać? Jeśli nieruchomość posiada istotną wadę, której deweloper nie uzna w protokole, nabywca ma prawo odmówić odbioru lokalu. Wówczas wspólnie z wykonawcą powinien ustalić nowy termin odbioru, przed którym wady zostaną usunięte. Jeśli wówczas usterki wciąż występują, kupujący może ponownie odmówić przyjęcia mieszkania występując przy tym w ciągu 30 dni o opinią rzeczoznawcy. Jeśli potwierdzi ona istotne wady – deweloper musi uznać odstąpienie od umowy nabywcy. Dodatkowo – to wykonawca ponosi wówczas koszty sporządzenia opinii rzeczoznawcy.
Usterki wykryte po odbiorze
Kolejnym etapem, na którym z reguły kupujący zauważają wady swoich nieruchomości, jest moment po podpisaniu protokołu, lecz przed przeniesieniem własności. Co może wówczas zrobić nabywca? Wykryte usterki powinien wskazać deweloperowi – najlepiej w formie pisemnej oraz z potwierdzeniem daty otrzymania ich przez wykonawcę. Wówczas – tak, jak w przypadku usterek zgłoszonych w protokole – deweloper ma on 14 dni od przyjęcia zgłoszenia na uznanie wad oraz 30 na ich usunięcie. W przypadku, kiedy nie da się ich wyeliminować we wskazanym terminie wykonawca musi wskazać inny, wiążący go termin. Jeśli nie odniesienie się do listy usterek są one traktowane jako uznane. Kolejne kroki postępowania są identyczne, jak w przypadku wad ujętych w protokole odbioru.
Rękojmia, gwarancja i odpowiedzialność odszkodowawcza
Ważnym, w kontekście zakupu mieszkania od dewelopera, narzędziem dochodzenia swoich praw jest rękojmia. To odpowiedzialność za wady lokalu leżąca po stronie wykonawcy nawet po przeniesieniu własności na kupującego – obowiązuje ona w ciągu 5 lat od wydania nieruchomości. Kiedy dojdzie do ich stwierdzenia nabywca powinien zgłosić usterki pisemnie – ponownie najlepiej za potwierdzeniem daty odbioru. Z tytułu rękojmi może on oczekiwać usunięcia wad, a także: odstąpić od umowy lub domagać się obniżenia ceny kupowanego mieszkania, pod warunkiem, że deweloper nie usunął jeszcze usterek na swój koszt. Kiedy wykonawca nie odniesie się do żądania usunięcia wad lub obniżenia ceny w ciągu 14 dni – żądania są traktowane jako uznane. Kupując nieruchomość warto sprawdzić także czy umowa deweloperska nie zawiera zapisów o gwarancji. Są one dobrowolne, ale mogą wskazywać dodatkowy, choć niższy niż ten, przewidziany w rękojmi, zakres odpowiedzialności dewelopera. Kolejnym, chroniącym kupujących, narzędziem jest odpowiedzialność odszkodowawcza. Kiedy nie mamy możliwości dochodzenia praw z tytułu gwarancji czy rękojmi, warto żądać naprawy szkód związanych z niewypełnieniem umowy deweloperskiej na podstawie przepisów odpowiedzialności odszkodowawczej, obowiązujących przez 6 lat od wystąpienia szkody.
Jak widać odpowiedzialność dewelopera za szkody w lokalu jest duża, a kupujący posiada wiele narzędzi, które dają mu możliwość dochodzenia swoich roszczeń. Chcąc je umiejętnie wykorzystać warto jednak dokładnie znać schematy postępowania w określonych okolicznościach. Równocześnie należy nastawić się na konieczność konsekwentnego ich egzekwowania, podpierając się konkretnymi przepisami. Można również zdecydować się na pomoc profesjonalistów, którzy nie tylko precyzyjnie sprawdzą lokal, ale także wyegzekwują ewentualne naprawy od dewelopera.