Umowa deweloperska stanowi specjalny rodzaj umowy cywilnoprawnej, w której stronami są nabywca nieruchomości oraz deweloper. Pierwszy zobowiązuje się do zakupu lokalu, a drugi do jego wybudowania, wyodrębnienia oraz docelowo: do przeniesienia prawa własności do niego na kupującego. Tego rodzaju dokument ma więc zastosowanie tylko wtedy, kiedy nieruchomość jeszcze nie istnieje lub czeka na dopuszczenie jej do użytkowania. Umowa deweloperska to bardzo ważny kontrakt, ponieważ reguluje nie tylko zobowiązania dewelopera, ale także: nabywcy. Równocześnie jednak stanowi ona podstawę prawną do ochrony interesów kupującego. Co dokładnie powinien zawierać taki dokument? Sprawdź, na co zwrócić uwagę. 

Podstawa roszczeń

Umowa deweloperska to dokument, który pozwala na zabezpieczenie interesów kupującego nieruchomość. Stanowi ona podstawę do wysnucia roszczeń wobec dewelopera, kiedy ten nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub kiedy inwestycja, której się powziął, zostaje wstrzymana. W Polsce ta forma umowy została wprowadzona Ustawą z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej podstawowym celem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania konkretnego obiektu, następnie dopuszczenie go do użytkowania, wyodrębnienie oraz przeniesienie własności konkretnego lokalu na kupującego. To również zobowiązanie nabywcy do zapłaty za kupowaną nieruchomość. Upraszczając, umowa deweloperska nakłada więc na dewelopera obowiązek sprzedaży nieruchomości oraz obowiązek kupienia jej przez nabywcę. Nie przenosi ona jednak prawa własności na kupującego –  aby to nastąpiło, po zakończeniu budowy, konieczne jest podpisanie osobnej umowy o przeniesieniu własności, w formie aktu notarialnego. 

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska stanowi bazę do dochodzenia przez nabywcę swoich praw w przypadku problemów z realizacją inwestycji. To dlatego tak ważne jest, żeby zawierała odpowiednie zapisy, chroniące jego interesy. Na co zwrócić uwagę podpisując tak dokument? Prócz zobowiązania dewelopera do wybudowania, wyodrębnienia i przekazania praw własności do lokalu musi on zawierać także szereg innych, dokładnych informacji. Do podstawowych elementów umowy należą oczywiście dane podpisujących ją stron wraz z miejscem i datą jej zawarcia oraz cena nieruchomości. Kolejnymi, istotnymi z punktu widzenia nabywcy, elementami są: termin, w którym deweloper deklaruje przeniesienie prawa własności oraz harmonogram i wartości wpłat, których dokonać ma kupujący. To również szereg dodatkowych szczegółów, które stanowią podstawę do egzekwowania przez nabywcę sposobu realizacji prac. Należą do nich chociażby informacje odnośnie działki oraz usytuowania na niej nieruchomości; parametry techniczne i standard wykończenia lokalu; plan nieruchomości wraz ze wskazaniem układu i powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Umowa deweloperska musi również wskazywać istotne dane formalne, jak chociażby: informacje na temat mieszkaniowego rachunku powierniczego; numer pozwolenia na budowę oraz terminy prowadzenia prac budowlanych. To także zasady na jakich kupujący może odstąpić od umowy oraz odzyskać wpłacone środki; informacje odnośnie kar umownych,  oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego oraz zgoda banku na zwolnienie nieruchomości spod hipoteki, po zapłaceniu deweloperowi pełnej kwoty za lokal. 

Na co uważać podpisując umowę deweloperską?

Umowa deweloperska to rozbudowany dokument, który zawiera wiele istotnych oraz szczegółowych informacji odnośnie warunków, na jakich deweloper buduje i przekazuje nam nieruchomość. Od jej prawidłowego skonstruowania zależy możliwość dochodzenia swoich praw w przyszłości, dlatego tak ważne jest dokładne przeanalizowanie zapisów. Chcąc uchronić się przed pomyłkami, warto zacząć od precyzyjnego przestudiowania, przekazanego przez dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy, prospektu informacyjnego oraz zwrócenia uwagi na wskazane w nim właściwości kupowanej nieruchomości. 

To chociażby sposób, w jaki obliczona będzie powierzchnia nabywanego lokalu, a więc: co dokładnie wchodzi w jej skład. Sprawdź, czy deklarowany przez dewelopera termin zawarcia umowy o przeniesieniu praw własności jest precyzyjnie określony oraz czy cena, którą za lokal ma ponieść kupujący może ulec modyfikacji, a jeśli tak – w jakich okolicznościach. Przykładem może być tu chociażby zmiana finalnej powierzchni mieszkania w stosunku do tej, przewidzianej w projekcie oraz jej wpływ na cenę. 

Koniecznie przeanalizuj również dokładnie zasady dokonywania płatności i ich terminy oraz sposób naliczania odsetek i kar umownych, a także możliwości odstąpienia od umowy – szczególnie ważne chociażby wtedy, kiedy bank nie przyzna Ci kredytu. 

Pamiętaj o tym, że po wydaniu mieszkania koszty jego utrzymania leżą już po stronie kupującego – warto więc, aby umowa deweloperska zawierała dokładne informacje odnośnie opłat, którymi zostanie on obciążony. Przede wszystkim jednak zwróć uwagę na to, że tego rodzaju dokument, aby miał wiążący charakter, musi być podpisany w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy będzie dla stanowił odpowiednie zabezpieczenie. Koszty zawarcia takiej umowy powinny być z kolei podzielone w równych częściach – pomiędzy kupującego i dewelopera. 

Bez względu na to czy planujesz podpisać umowę deweloperską odnośnie mieszkania czy domu, bardzo dokładnie przeanalizuj jej zapisy. Pamiętaj, że dokument ten powinien zawierać regulacje dotyczące wszystkiego, co jest dla Ciebie ważne w temacie nabywanej nieruchomości. Tylko ujęcie tych kwestii w umowie będzie stanowiło podstawę do wysnuwania konkretnych roszczeń oraz ich egzekwowania w przyszłości, jeśli zajdzie taka potrzeba.